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开征“闲置房屋税”难解房屋闲置问题
时间:2010-11-09 17:16 来源:太原房产信息网

  “建议对闲置房屋收取一定的税费,目的是降低闲置率。”市人大代表、北京当代律师事务所律师卫爱民建议,通过税收政策打击房地产投机行为,让房子回归到最核心的功能——居住功能上来。

  很多专家和人们对税收调控房价寄予厚望,视其为杀手锏和猛药,不仅热议开征物业税、房屋保有税等,现在又积极倡议推出房屋空置税。

  通过税收杠杆调节房地产市场,让房价回归本位,降低房地产泡沫,从理论上来说,是可行的。我们知道,税收的基本职能之一就是调控经济,指引人们的投资方向和经济理财等行为。但是,现实情况并非如此,特别是在中国目前情况下,税收绝不是调控房价的杀手锏和一剂良药,也不应是被寄予厚望的猛药。

  目前针对房地产企业和行业开征的税种并不少,如企业自建销售行为(包括房地产企业)征收建筑业和销售不动产两道营业税,税率加起来为8%,另外还征收土地增值税、印花税(有的计入管理费)、企业所得税、耕地占用税、城建税和教育费附加等。据央视经济半小时调查报道,2009年下半年度,征收的各种税费占房地产开发成本的20%。

  以上税收只反映房地产企业自建销售,并没有包括建成之后由买方缴纳的各种税费,如个人负担的契税、买卖双方的印花税、房屋出租的房产税、经营用房产缴纳的城镇土地使用税、转让房产的个人所得税、物业管理费等税费。

  应该说,如果税费能够调控房地产市场,医治房地产市场弊病,那么我们国家这么多的税收就能够管住房地产市场。但是目前并没有管住,相反,税收有时候被指责为推高房价的一大祸水。

  为什么税收杠杆调控不了中国房地产市场呢?根本原因有三。

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  一是房地产市场完全背离市场经济规律。房地产市场最核心的两大因素——土地和资金,几乎完全掌握在地方政府手里,由此,使得房地产市场脱离供求关系轨道,没有按照市场规律发展运行。税收在健全法制下的市场经济中才能发挥调控作用,目前难当调控房地产的重任,充其量只能打打擦边球。二是中国财政体制不健全,使得房地产成为地方经济的发动机,直接带动了地方政府的土地财政和城市建设的推进(政绩工程)的发展,这两大结果使得地方政府极易成为房地产最大的保护伞。三是法制不健全决定中国政府对房地产炒作行为“望洋兴叹”。中国房地产市场背后不仅有地方政府利益,还有国际热钱、国内炒房团等投机炒作因素。但是,目前鲜见运用法律手段打击这种扰乱市场经济秩序的报道。

  其实,回顾这几次大的政府利用税收调控房价举措,发现税收在房地产市场的调控力量是微弱的。比如今年5月份,国家税务总局针对房地产市场,出台了加大土地增值税与企业所得税清算工作的通知,在市场上解读为对房地产进行税收调控的信号。但是,目前来看,收效并不明显,根据半年经济数据年报,6月份全国70个大中型城市上半年房价仍然上涨11.4%,环比有所下降,但是下降幅度仅为0.1%。

  同时,据国家电网统计,从用电量测算目前有空置房屋6540万套。相比于A股市场从6000多点的高位一路下挫,直至今日的3000多点宽幅震荡的影响来说,税收对房地产市场的调控作用视如草芥。当然,作为建设市场经济发展长远来看,税收的作用还是不容忽视的,好比西药和中药治病,税收没有西药的功能,则会发挥中药的打通血脉、调理养胃的长久功效。

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